10.07.2023

Комментарий: перспективы рынка лизинга жилья в России

Центробанк сообщил о намерениях рассмотреть инструмент лизинга жилья в качестве альтернативы ипотеке. Проработка этого вопроса предусмотрена в стратегии развития финансового рынка до 2030 года, утвержденной кабинетом министров в конце прошлого года. В чем особенность лизинга жилья и его различия от других форм приобретения недвижимости мы решили спросить у эксперта Аналитического центра Москвы Анны Быковой.

Что такое лизинг жилья и чем он отличается от ипотеки?

На сегодняшний день ипотека для многих граждан в нашей стране – единственный способ приобрести недвижимость. Однако возможности этого механизма ограничены факторами доступности жилья. В первую очередь, завышенными ценами на квартиры, особенно в крупнейших регионах. Развитие рынка долгосрочной аренды (лизинга) может стать ещё одним способом обеспечения населения жильём.

Лизинг жилья – это форма кредитования, при которой заём выдаётся не деньгами, а недвижимостью, за которую ежемесячно вносятся платежи и таким образом арендатор постепенно выкупает это жильё. Переход права собственности – важное отличие ипотеки от лизинга. Ведь при ипотеке жильё сразу становится собственностью заёмщика, а при долгосрочной аренде – на период выплат находится в собственности у арендодателя. Кроме того, нельзя приобрести в лизинг строящееся жилье, так как право собственности у приобретателя недвижимости возникает с момента регистрации объекта. Первоначальный взнос по программам долгосрочной аренды (лизинга) с последующим правом выкупа тоже присутствует. Он варьируется от 10% до 40% стоимости жилья. Срок договора, в отличие от ипотечного не должен превышать десяти лет.

При этом, в отличие от всё той же ипотеки, в настоящий момент у лизинговых программ в жилищной сфере отсутствуют механизмы государственной поддержки.

В целом, схему лизинга можно назвать разновидностью приобретения жилья в рассрочку.

В чем преимущества лизинговой сделки перед кредитной для покупателя жилья?

Процесс подготовки документов для лизинговой сделки займет намного меньше времени, чем для кредитной сделки, и предполагает минимальный набор бумаг. Данная схема может быть единственно возможной для тех, кому банки отказывают в выдаче ипотеки по причине отсутствия кредитной истории или банкротства.

При оформлении кредита нужно дать банку гарантии, что погашение задолженности будет своевременным. В лизинге данного условия как правило не существует, так как объект аренды выступает обеспечением сделки. Соответственно, арендатор жилья экономит на страховке.

Жилье, которые передано в лизинг, находятся на балансе лизинговой организации до момента, пока срок действия договора не истечет. Поэтому арендатор не выплачивает налоги на имущество.

При лизинге условия погашения более гибкие – можно вносить платежи ежемесячно или поквартально, а также арендатор может досрочно выкупить жилье, если стороны согласны.

Различия в условиях расторжения сделки существенны. Если в процессе проживания в квартире, лизиногополучатель передумал, то ему вернутся денежные средства за исключением арендной платы за прожитые месяцы. При отказе от кредитных обязательств по ипотеке заемщик рискует потерять большую часть финансовых средств: в большинстве случаев залоговая квартира выставляется банком на аукцион и продается по заниженной цене, при этом первоначальный взнос может полностью использоваться на погашение недостающей суммы покрытия долга. Самостоятельно же найти покупателя такого имущества довольно сложно.

Возможно, регулятор разработает какие-то иные стимулы для лизингополучателей, которые будут поддерживать реализацию данной схемы. Например, при лизинге промышленного оборудования применяются ускоренные темпы амортизации, которые снижают остаточную стоимость оборудования к моменту завершения сроков действия договора (сумму выкупа оборудования).