Комментарий: ценообразование на рынке новостроек и актуальные тенденции

Многие люди считают, что застройщики устанавливают цены на продажу квартир в новостройке исходя из внутренних целей компании и понесенных затрат на строительство проекта. Всё верно, затраты на строительство и прибыль компании – это база, от которой отталкиваются девелоперы, подчеркивает эксперт Аналитического центра Москвы Людмила Хасьянова.

Однако помимо базовых стоимостей, существует чёткий порядок определения рыночной стоимости квартиры в новостройке. Застройщики анализируют целый ряд характеристик конкретного проекта, такие как локация, наличие и цены конкурирующих проектов, развитость социальной и транспортной инфраструктуры, уровень готовности градостроительных документов, масштаб проекта и, конечно же, спрос. Спрос обуславливается несколькими факторами.

«Квартиры в новостройке, выставленные на продажу, должны иметь цену, которую смогут себе позволить большинство будущих покупателей. Недвижимость является дорогим товаром, поэтому один из важнейших факторов, оказывающих влияние на цену объекта недвижимости, - банковский процент по ипотеке, который в свою очередь зависит от ставки рефинансирования и прочих рисков. Чем меньше процент по ипотеке, тем больше спрос и цена предложения», - пояснила эксперт.

Рост цен на квартиры в Москве и Московской области остается значительным. Это связано с большой концентрацией здесь денежных средств и рабочих мест, что привлекает большой поток людей из разных регионов России и является причиной ажиотажного спроса на недвижимость.

На спрос и предложение большое влияние оказывает фактор местоположения, т.е. два аналога, но в разных местах могут стоить по-разному, так как любая координата характеризуется развитием инфраструктуры и назначением района (деловой центр, спальный район, окраина города). Местоположение является уникальным фактором, так как его нельзя изменить. Недвижимость бывает разного назначения, и для каждого назначения фактор местоположения играет свою роль, например, для коммерческой важно проходимое место, расположение около дороги, этаж, для жилья важно развитие инфраструктуры, отсутствие шума, этаж и т.д.

“Самой сложной и многогранной задачей при финансовом моделировании девелоперского проекта является анализ текущего и прогноз будущего спроса на рынке жилой недвижимости. Здесь необходимо учитывать такие факторы, как общий инфляционный рост, колебания национальной валюты, значение ключевой ставки ЦБ, динамику продаж в предыдущие годы и другие не менее важные аспекты”, - отметила Людмила Хасьянова.

Разнообразие покупателей и текущая ситуация на рынке

Говоря о конечном потребителе, а именно покупателях квартир в новостройках, необходимо отметить два основных сегмента:
• приобретающие квартиру для собственного использования (простым языком, чтобы в ней жить)
• приобретающие квартиру для сохранения собственных накоплений

Для того чтобы предсказать количество людей, сохраняющих свои накопления, необходимо детально анализировать предыдущие шоковые экономические периоды, когда осуществляются основные вложения в недвижимость с целью сохранить капитал.

Рассматривая текущую ситуацию, можно отметить интересную тенденцию на рынке жилья. На данный момент мы наблюдаем ослабление национальной валюты и повышение ключевой ставки до 12%. Это классические сигналы к увеличению спроса на жилую недвижимость. Однако сейчас экстремального роста спроса нет.

По нашему мнению, одной из причин являются события прошлых периодов – март 2020 и 2021 год. Тогда многие люди, имеющие вклады в национальной или зарубежной валюте, уже совершили сделку по приобретению квартиры с целью сохранения собственного капитала. Также, тенденция высокого спроса продолжилась и в 2022 году, когда банки предложили льготную ипотеку.

Таким образом, большинство людей, которые давно собирались приобрести квартиру или сохранить свой капитал от экономических колебаний, уже совершили сделку. На рынке потенциальных покупателей в основном остаётся первая категория – люди, которым нужна квартира для собственных целей.

“Учитывая значительный рост цены на жилую недвижимость в новостройках из-за экстремального спроса в предыдущие периоды, а также увеличение себестоимости проектов, предполагаем, что в ближайшее время девелоперы, наращивающие темпы строительства, столкнутся с проблемой реализации квартир. Это может привести к стагнации роста цен”, - отметила эксперт.